不動産鑑定士 鑑定評価基準 一問一答スピードチェック 2021年版【過去問題/練習問題集】無料アプリ

不動産鑑定士とは

「不動産の鑑定評価」を行う専門家で国家資格です。不動産の鑑定評価とは、土地、建物等の経済価値を判定しその結果と価額を表示することです。

不動産鑑定士の役割

不動産は、文字どおり不動（動かない）の資産です。土地は、物（建物、橋、鉄道等）を載せる力、生物（動物、植物）を育成する力があり、人間に欠くことのできない生活基盤です。その価値は、他の資産と同様に需要と供給によって形成されますが、大きな特色があります。例えば、上述の不動性（移動できない）のほか、不増性（増産できない）、永続性（消失腐食しない）等です。

業務成果物について

一般の人々が、不動産鑑定士の業務成果物を目にすることは少ないですが、数少ない例として「地価公示等」があり、毎年、全戸呼応の土地価格が新聞等に発表されます。

地価公示価格（毎年1月1日現在、国土交通省）

基準地価格（毎年7月1日現在、各都道府県）

不動産鑑定士の仕事について

不動産の鑑定業務を行うには、不動産鑑定業者登録を国土交通省または都道府県にて行い、事務所毎に1名以上の不動産鑑定士を置かなければなりません。

公的機関からの依頼

相続税課税のための評価

固定資産税課税のための評価

競売のための評価

民間企業、個人からの依頼

売買の参考のための評価

地代、家賃の改定のための評価

不動産の証券化のための評価

会社更生法、民事再生法のための評価

再開発事業のための評価

以上のような、依頼主から評価依頼を受託して鑑定業を行うのが主な仕事です。

なお、日本で最も土地価格の高い場所は、東京都中央区銀座4丁目交差点付近で、1平米当たり5,050万円（2017年1月1日、公示価格）です。これはA4サイズ当たり約313万円に相当します。

受験資格

年齢、学歴など、制限はありません。

試験

短答式は、不動産に関する行政法規、不動産の鑑定評価に関する理論の2科目。

論文式は、民法、経済学、会計学、不動産の鑑定評価に関する理論の4科目。

（短答式の合格者は2年間は短答式が免除となります）

実務修習

登録を受けた実務修習機関において、3種類のコースに従って実地演習などを受ける。

合格率

短答式約30%、論文式約13%、実務習得約 87%。

登録

国土交通省において登録を行う。

勉強法

短答式はともかく、論文式は独学ではやや困難な可能性もあります。予備校等を活用するのが効率的です。

就職・転職について

不動産鑑定士の勤務先ですが、大きくは「不動産系」と「金融系」に分けることができます。

「不動産系」ですと、不動産鑑定事務所や不動産会社（不動産を販売や管理する会社）が多いです。

「不動産鑑定事務所」はその名の通り、不動産鑑定評価業務を専門でやる事務所です。不動産鑑定士が働く場として選ぶのは、この不動産鑑定士事務所が最も多いです。ただし、勤務する場合もあれば、独立開業する場合もあります。

「不動産会社」については、その会社の鑑定部門で勤務する形が一般的です。ただし、鑑定部門を有する不動産会社は大手しかないのが現状です。

「金融系」の方は、銀行等と資産運用会社に分けることができます。

銀行等では、個人や企業にお金を貸す際に、その不動産の担保を評価する部門に勤務することが一般的ですが、最近では信託関係の銀行に勤務する不動産鑑定士も増えています。信託については、「不動産鑑定士の活躍の場」にて詳述します。

資産運用会社への勤務もありますが、不動産鑑定士がそこに勤める場合の仕事内容は、実際の資産運用ではなく、投資対象となる不動産の判断材料を作成することになります。

近年では上記に加えて、「会計系」や「コンサルティング系」も増えてきています。「会計系」は会計事務所が一般的ですし、コンサルティング系は富裕層向けのワンストップサービスを行う会社が一般的です。

不動産鑑定士の活躍の場として伝統的なものは、当たり前ですが鑑定評価業務です。そしてこの鑑定評価業務は、国や都道府県・市区町村・裁判所等から依頼される公的な評価もあれば、民間会社からの担保評価や売買価格の目安とするための民間評価もあります。

これを行うのは、不動産鑑定士事務所が最も多いのですが、不動産会社の鑑定部門で行っているところもあります。

このような伝統的な仕事のほかに、不動産鑑定士の活躍の場は、近年、ますます広がりを見せています。

それは、資産運用を行うためにその不動産が投資に向いているか判断する材料を作る仕事（デューデリジェンス）や信託業務、さらには、IFRS（国際財務報告基準）関連の企業会計やコンサルティング業務まで、その活躍の場はとどまる所を知りません。

デューデリジェンスは、それによって投資家が投資するかどうかを決定する、重要な判断材料となるもので、場合によっては数十億円にも及ぶものを扱うのですから、やりがいも相当あります。

これを行うのは一般には資産運用会社等が多いのですが、不動産鑑定事務所でもそれらの会社から受注して行っているところもあります。

信託業務とは、不動産の所有はオーナーに残したまま、その不動産を貸したり建物を改装したりといった運営を銀行等に行わせて、オーナーはその不動産の運営から得たお金の一部をもらうという業務のことをいいます。

この信託を受ける（「受託」といいます。）のは主に「信託銀行」と名のつく銀行です。これを行うにはかなりの専門知識を必要としますので、不動産鑑定士のような高い不動産スキルをもった人間が求められます。

IFRS（国際財務報告基準）とは、世界110カ国以上で採用されている会計基準で、国際的に活躍する企業が避けては通れない基準です。このIFRSでは、不動産の公正な時価評価が求められており、その評価を行うのが不動産鑑定士ということになります。

そのため、近年では会計事務所やそれらとの合同事務所でも、不動産鑑定士の募集が出たりもしていますが、一般的には、不動産鑑定事務所が企業なり会計事務所なりから受注して行うことが多いです。

コンサルティングを行う場面では、弁護士や司法書士・税理士等と組んで富裕層向けの資産運用コンサルティングを行ったり、企業が持つ不動産を有効に活用して企業価値の向上を図るCRE戦略のアドバイスを行うといったことがあります。

こういったサービスを行う場合、専門で行う会社に勤務することが多いのですが、弁護士や司法書士・税理士等と個々に組んでサービスを提供する場合もあります。

また、本来の不動産鑑定評価業務の他、組織内で資産を生かして、総合的な不動産開発業務、資産運用等のコンサルティング業務を行う、あるいは、複合的業務では他の資格者（税理士、一級建築士等）と共同作業するケースも増えています。転職については、年齢、試験合格、経験等によって左右される可能性が大きいです。

適正について

業務を行うにあたっては、各種資料の収集、調査、分析、現地調査確認、関係者へのヒアリング、数値の取り扱い、文章でのまとめ等が必要です。

そのため、精緻さ、理論構築力、説得性ある表現力と併せて、理論的に事実を追求するのが好きな方に向いているでしょう。また、必ず現地調査が伴う、フィールドワークが多い仕事であり、それも街中ばかりではありません。デスクワークもフィールドワークも好きな方にも向いていると言えます。

不動産鑑定士の魅力

収入と安定感のバランスがよい

不動産鑑定士は平均年収が600〜700万円と、比較的収入がよい仕事です。平均的なサラリーマンの年収が400万円前後といわれている中で、1.5倍以上も稼げるのです。また、年収が1000万円といった方も少なくありません。

この高収入は、不動産鑑定士の魅力の一つであるといえるでしょう。

それでありながら、好不況を問わず安定感もあります。好況期においては、売買に伴う評価が増えますし、証券化などの評価も増えがちです。

不況期においても地価公示や固定資産税評価などの公的評価（いわゆるお役所からの仕事）や、不況期にこそ増える競売物件や任意整理の評価といったものがあります。

また、いずれにも左右されずに、相続に伴う評価や賃料争いに伴う賃料評価といった仕事もあります。

このように、高収入でありながらも、好不況を問わずに安定感があるのが不動産鑑定士の魅力といえます。

色々な物件をくまなく見ることができる

不動産鑑定士は不動産を鑑定評価する仕事ですので、当然ながら評価する物件をくまなく調査しなければなりません。

そのため、普段見ることができないような物件に遭遇したり、最先端の建築物を見たりするときは、物件調査が楽しいものになります。

たとえば、「超」が付くほどの高級マンションなんかは、そう簡単に見られるものではありませんし、有名な建築家がデザインした商業ビルをいち早く見ることもできることがあるのです。

このように、さまざまな物件を見ることができるというのも、不動産鑑定士の魅力なのです。

出張先のご当地ものを楽しむことも

不動産鑑定士は出張が多い職種といえます。仕事の形態や受注先にもよりますが、スキー場の評価やゴルフ場の評価といったものもありますし、相続評価等の物件が遠方ということも珍しくありません。

日本全国津々浦々とまでは行かなくでも、そこそこ色々なところに行けますし、泊まることも多いので、ご当地の美味しいものをいただいたり、時間があれば観光スポットや話題の場所を見たりなど、遠方の仕事ならではの楽しみというものもあるのです。